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@Boston

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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 加拿大人选错了?过去20年,房地产投资收益远远比不上TSX 加拿大人选错了?过去20年,房地产投资收益远远比不上TSX +1

    https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-lagged-tsx-returns-over-the-past-20-years-bmo/

    过去20年房价飞涨,大多数加拿大人认为房地产是他们能做出的最好投资。不过BMO的一份新研究报告对此提出了疑问,BMO得出的结论是加拿大最大的股票市场(TSX)在过去20年中表现优于房市。尽管TSX与美国股票市场相比表现不佳,但它在过去20年中回报依旧高于加拿大房地产。如果投资者追逐更高的回报,这可能意味着加拿大房地产的根本性转变。

    图源:baystreet

    加拿大房地产价格上涨缓慢

    尽管价格高企,加拿大房地产最近的升值却异常缓慢。加拿大房地产协会(CREA)房价指数在5月再次下滑,年度增长率比去年低2.4%。BMO银行进一步指出,自2022年初的峰值以来,房价已回调了14.4%,平均价年均下降4%,比历史最高点下降了15%。

    加拿大房地产过去三年的复合年增长率(CAGR)仅为2%。这并不是大多数人在谈论加拿大房地产时所期望的高回报。

    图源:betterdwelling

    BMO首席经济学家Douglas Porter解释说,加拿大房地产市场今年异常温和,极弱的可负担性抑制了通常的市场投机行为。毫无疑问,现在价格依然非常高,过去20年房价翻了三倍。

    Porter指出,平均年化增长率为每年5.7%,相比之下通胀平均为2.2%。无论从哪个角度来看,这对投资者来说都是一个不错的表现。

    尽管TSX表现不佳,但它仍优于房地产

    股市是一部分加拿大人的投资选择。加拿大最大的股票市场最近名声不佳,尤其是与美国投资者的繁荣相比。不过即使在最近的调整和表现平平的情况下,股市回报仍显著优于房地产。

    图源:thoroldtoday

    Porter说,与房地产相比,即使最近出现了小幅回调,20年间TSX的股市总回报要高得多——年均涨幅超过7.9%。

    Porter说,我们首先承认,比较股票和住宅房地产的回报是一个棘手甚至充满挑战的任务。

    他开玩笑地补充说,“你不能住在股票里,但你也不需要修理它们的屋顶,也不用为它们支付房产税,而且买卖它们要容易得多。”

    加拿大投资者可能选择了错误的投资

    考虑到买家的年龄结构,这一点比Porter意识到的更有趣。在最近的房地产热潮中,投资者取代了首次购房者——甚至该国最大的银行也指出了这一点。尽管政策制定者表示急需为首次购房者建造新公寓,但大多数单位现在由投资者拥有,其中许多人现金流为负。

    现金流为负的房地产是一种投机性投资,涉及购买租金不足以支付持有成本的物业。业主这样做,是因为他们认为房产价值上升的速度会快于租金与持有成本之间的差距。这并不是由于高利率而出现的新问题。

    在2020年之前,几乎一半的新建多伦多公寓现金流为负,当时利率接近最低点。不出所料,在一段时间的价格增长停滞后,多伦多的公寓库存创下了新高。

    总而言之,你不能靠投资生活。但大量推高价格的资本也不打算住在他们的投资中。关键是,随着时间的推移,股票提供了非常强劲的回报——而这还仅仅是在TSX上,过去15年它明显不如标普500。

    • 我一直让大家投资标普,有人否认吗?
      • 你怎么还拿这个betterdwelling.com来忽悠大家?这个已被证实长期造谣和断章取义的网站十几年来天天唱跌,害了无数想买房的人,翻出它们以前的所有文章看看,你们受害者应该去端了它老窝才对。 +2
    • +2
      • 肥了地产经纪们 +2
    • 单纯对比没意义,炒房是用杠杆的。 +2
      • 然后还可以从里面拿钱,一变多
      • 用杠杆的话还得算机会成本,算上机会成本房地产更亏
        • 过去二三十年事实是赚的,不管你愿不愿意承认。2000年一套30万的房子现在值多少钱?加上5倍杠杆去掉利息收益率是多少? +1
          • 没说不赚,只是赚的比股市少。如果计算机会成本,赚的更少
            • 这不是事实。过去20年专心炒房的能赚几十倍,房价在那摆着呢。 +1
              • 几十倍?算20倍吧,现在200万的房子20年前你能10万买到?
                • 贷款啊。我见过20多年前十几万原始资金炒到现在手握十几套房,过程非常轻松。当然我承认这不可持续,但尽管你可以猜测未来,却不能罔顾过去的事实。 +1
                  • 现在十几套?假设现在150万一套,得值2000多万吧。肉联有哪个20多年前十几万单靠炒房现在炒到2000多万纯资产的?
                    • 你这话说的,我哪知道肉联上有没有?这里的人我一个都不认识。
                      • 那你认识的人20年真从十几万轻松炒到现在2000多万房地产? +3
                        • 你先算算那文章说的每年7.9%, 20年前投10万, 现在有多少钱? +1
                        • 我干嘛要说谎?
                          • 没准是你被人忽悠了
                            • 我没话说了。 +1
      • 杠杆是有风险的,不然现在这么多人大骂央行降息不够。 +2
    • 被动投资都是伸出头被砍头,被割韭菜,死法不同而已,炒股也好,炒房也罢,真能挣到钱的跟写程序,做手术一样,都必须是专业人士,不奔溃几个程序,手术台上不死几个病人,哪来的经验值 +2
      • 房炒炒犯了众怒,被割韭菜没商量。巴菲特炒股没有人想割他韭菜吧 +1
        • 话术远比小房东高明,巴菲特翻云覆雨股市割韭菜造成小股神们跳楼升天的多了去了,没见几个死都要诅咒巴菲特的,为啥? +3
    • 上边这位貌似还没度过资产积累阶段,所以对各种投资深恶痛绝,觉得光膀子卖苦大力最光荣,唉。 +12
      • 属于混的最惨啥见识也没有只会做马桶边空想然后来嘴嗨的。要不然生活太灰暗了。然后接着掏马桶。所有付过的小费拍照留念,生怕别人不知道。唯一骄傲的是上海宁。所以有网友质疑就气得跳脚破口大骂。 +8
        • 您这贴还活着? 😁
          • 可能骂他的人太多漏看了,😂 +1
      • 他根本没钱投资,连RRSP都不知为何物,居然还舔着脸高谈阔论,贻笑大方。 +2
    • 骗人的鬼话。 骗人的鬼话。 +6

      1,房市有很大的地区差异,以大温和大多地区增长最快,不能拿平均值说事;

      2,股市的风险比房市大多了,可能挣,更可能赔。房市相对就比较保守稳定,至少不会赔光;

      3,房市是自己拿首付,银行拿大头,有杠杆作用,相当于在拿别人的钱去投资;

      4,这个分析旨在比较资产增值,而房市可以出租,还有现金流的收入;

      5,假如仅仅以房市与股市相比较,不要忘记,作为房市,主人住在自己的房子里挣钱,股市投资者需要另外租房子住去炒股,二者比较的前提应该把你租房子的支出抵消一部分股市收入,然后才能与房市做比较。或者,你我都有自己的自住房。你拿多余的钱去炒股,我拿同样多的钱加上5倍的银行贷款去买投资房。然后你的股市收益与我的投资房增值+正现金流来比较。

      • 未必 未必 +2

        1,大温和大多的增长不可能长久持续,股市长期增长是事实

        2,股市房市投机最终都会赔光,而股市指数投资长期风险低且回报比房地产高

        3,用杠杆就得计算机会成本,算上机会成本房地产回报还是比股市低,肉联房炒炒估计没一个人会算机会成本

        4,股市还有股息收入,不比租金低

        5,对绝大多数只有自住房的增值意义不大

        • 你既然在主帖限定了过去20年,就看20年实际数据,不要讲天马行空理论。过去20年,专心投资多温房产的几十倍的收益都算少的。 +1
          • 过去20年房地产靠的是非正常低利率的红利,以后几十年不会再有了。即使这样多温房地产回报也比不上美国标普。
            • 你要单讲理论,说今后炒房不如炒股,我都不跟你争。但你说过去20年炒房不如炒股,那是睁着眼睛说瞎话,或者说你根本没见过房子是怎样炒的。 +1
              • 你说多温炒房20年挣几十倍。2004年30万的房子现在该值多少?1000万? +2
                • 加杠杆,哥,你让我说多少遍。不是我不敬,你这小农思想还整天嚷嚷投资呢。 +3
                  • 装睡的你永远叫不醒。何必跟他争论?
                  • 不跟你说了,加杠杆就得算机会成本,你不会算也没关系。股市期权的杠杆可以远远超过房地产 +2
                    • 期权?风险是地产的无数倍,搞不好是要清零的。唉,你可别再说了。 +4
                      • 所以我从不推荐期权。算上机会成本,房地产即使用杠杆回报也比不上股市是事实 +1
                        • 房产可以贷款7、80%,相当于4、5倍杠杆,没人用那么高的杠杆炒股,风险太大,可能一夜之间就清零。而且房产可以循环抵押,股票不行。 +2
                          • 这样吧,你先去学习机会成本咋算,咱们再讨论。
                            • 没兴趣,你自己玩吧。
                              • 再告诉你,知道90年代初有多少人因为房地产循环贷款一夜破产的吗? +1
                                • 炒股不也有赔得跳楼的?你要是讲事实,咱还有得谈,过去的事你还用理论推测,那我就没兴趣奉陪了。 +2
                                  • 这样吧,你算给我看,20年是怎样从十几万靠贷款炒房到2000多万的。20年前的利率可不是1.9%
                                    • 按照房子一年10%的涨幅,一套房投资3、4年就翻一倍,你自己算吧。
                                      • 你自己臆想的涨幅吧,先去查查数据再说话
                                        • 热门地区那些年的涨幅少则7、8%,多则10+%,你可以自己看看。给你举个直观的例子,我保守点,按8%算。15万的首付,可以买个50万的房子,三年之后房价62万,增加的12万是equity,可以贷出钱来,用12万再买个30万的小房,两个房子一起涨,三年以后equity又增加了20多万。。。
                                          • 知道你这算法问题在哪里吗?地产经纪就这么忽悠的。好好想想 +1
                                            • 没问题,以房养房,正现金流。你知道你的问题在哪里吗?我在讲既成的事实,你在跟我玩推理。 +2
                                      • GTA到20m是比较极限的操作,要4次以上的refinance, 因为上涨的curve类似拜登曲线,抓住时机不易。但是也不离谱,到十几m不太难。分界线在2017前,之后投房地产远不如Nasdaq, 算上杠杆也是差得远。作者属于无知无畏,2017前的o8m时代GTA房产比股市好太多。 +2
                                        • 20m是吾哥脑补出来的,我只知道我那哥们手上有大大小小十几套房,具体价值多少还真不清楚。
                                          • 还有多少贷款没还你也不知道吧?
                                            • 早期买的早就还完了,近期的或许有个二三百万吧,不知道。我说吧,哥你的观念有问题,赚大钱的没有不借贷的,有怕拉饥荒的小农思想是不行的。
                                          • 其实现在手里太多套的并不是最优操作。十几万初始投入的话,1 2年前扩张到5套左右并保持有应该是净资产最大化的操作。
                                            • 也许吧,不是每个人都能找到最优解,他要是太谨慎也成就不了今天。
                                              • 最优解只是理论上的,达到的概率极小。哲学角度讲,过犹不及,适时收手也是一种智慧。
                                        • 2017前GTA房地产好过股市的也没几年,2010年以前也就和通胀差不多的涨 +1
                                          • 这段时间的杠杆率和适时refinancing很重要。合理利用贷款政策是关键。
                                          • 杠杆杠杆杠杆,重要的事情说三遍。你投股市敢长年用三四倍杠杆吗?炒房的全部都是贷款(杠杆),这就是区别。
                                        • 这个还是靠谱的,2017 是分界线,我也的确知道有个朋友这样套了很多房产,他2010 年开始,基本只买公寓出租,长短租,没多久就辞职IT专职做房产经纪和打理出租公寓,我相信他赚了不少 +2

                                          我知道很多炒房的看不上公寓,其实公寓有眼光的,真的收益很高,而且更容易放大杠杆
                                          • 10年后因为贷款政策转变,投公寓楼花是最优操作,类似5年期权的高杠杆率。
              • 这人睁眼说瞎话还少吗?到房坛鼓励炒股,你信吗?bash房市很多年了。你吵你的股,谁会拦着?天天到房坛唱崩是和居心? +4
                • 炒股增大发了,准备买房?
      • 你的话中,“房市相对就比较保守稳定,至少不会赔光;”这句话我深表赞同,正因为如此,政府才要下苦功改变这个套路。政府绝对不会允许草民躺平赚钱,这个共产党叫投机倒把,除非国民经济濒临奔溃,出个小平同志搞改革开放,韬光养晦才会暂时容忍。西方更不谈了, +3
        这是大资本的专利,人家可是在国会走廊里大撒币的
    • 2004年TSX9600点,现在21500点,是2.23倍。2004年多伦多评均房价315K,现在1165K,是3.69倍。买315K的房只要付63K,这笔钱涨了18倍。 +1
      • 你漏算了股市DRIP +2
        • 纠缠过去的历史没意义了,太多人见证了GTA房产辗压股市的收益率。面向未来,大概率不会重复,因为经济的大格局已根本改变了。 +2
          • +1 +1
        • 花6万3买的房现在值116万,贷款已还一大半,股市你要怎么投才有这回报? +2
        • 加上也不过是多了区区几倍的收益率而已。
      • 如果3倍杠杆,大概是2.23x3 ?
        • 没听说过股市谁敢20年一直3倍杠杆的,房市5倍杠杆倒是常见操作。 +2
          • 其实股市的杠杆率可以随时调整,用期权做到几十上百倍的杠杆率也可以不担太多的风险,反而是房产的杠杆率调整起来比较麻凡,调整的成本高耗时长。 +1
            • 相对来说,房产的杠杆技术性不强,比较直观好操作,基本上是个人都能玩。股市玩期权玩杠杆可不是谁都敢上手的。 +1
              • 确实是。但是房地产这20年并没有走完一个完整的周期,杠杠的危险并没有充分地表现出来。换句话说,是个人都能玩是因为玩的人到现在为止只经历了扛杆的好处,没有体会到它可以带来的危害。 +1
                • 是的,今年下半年要renew mortgage 的,好多是当初2% 左右的贷款,现在renew 到5% 压力还是很大的。 +1
                  • 所以房市的杠杆跟股市的杠杆本质上都是增加风险。所谓得也杠杆,失也杠杆。 +2
                • 美国算是走完整了,08 次贷危机,美国当年是有很多加了杠杆,除了没有贷款资质的低收入者,也有refinance 0 首付十几套房产的投资者 +4
                  • 这里终于有人提杠杆的风险, 这里终于有人提杠杆的风险, +1

                    以前这里都说美国有,加拿大中国房产杠杆投资没有风险,金融稳健。中国现在是破防了,希望加拿大不会,杠杆拉到自己极限风险很大,这是国内一线今年的跌幅,涨幅大的跌幅也最大


                    :

                    • 永远觉得自己会是例外 +2
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