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啥道理啊?自以为的有道理?CRA是聪明,但也没有那么鸡贼吧。比如你有一套房断断续续出租10年,又断断续续自住5年。15年后卖方的增值部分CRA按时间段10/15的增值算投资房的capital gain,就这么简单。

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 单独提出来开个帖, 单独提出来开个帖,
    求明白人解惑,先谢!“ 三年前,Lukatsky和他的妻子在Marmora and Lake小镇购买了一栋度假屋,并把它出租,希望退休后将其作为主要住所。但现在,对于那些在出售投资房产时获利超过25万加元的人士,资本利得税已经增加,这对这对夫妇来说意味着他们可能会比原计划更早地出售该物业。”我觉得,这对夫妇如果比原计划更早出售该物业应该是别的原因吧,和资本利得税有关系吗?不是退休后将其作为主要住所吗?另外,由次想到另一个问题,也求解:一个投资房,从入手到出手,持有30年。其中,前10年出租,出租期间房价涨100万;后20年转自住,期间房价跌40万。30年后买出获利60万。请问,房子卖出后需要缴利得税吗?如果要缴的话,得交多少?
    • 度假屋是投资房,说明已经有一个自主房,两房在手,出售时资本利得税肯定逃不掉,两个例子同理 +1
      • 我理解的一般操作是这样的:退休后卖现有自住房,搬到度假屋。度假屋变自住房。这样还会有资本利得税吗?
        • 现在来说变自住房后无税
          • 即使出租期间房子有升值也没税吗?
            • 我没说清楚。房子出租时升值都要税,自住后的那些年不要税。
              • 哦,明白了。谢谢! +1
                • 不客气
        • 现在不是要求自住转出租,出租转自住的时候都有填45(2)之类的表吗?卖房的时候肯定要交出租期间的增值税。
          • 谢谢!看来,在房价波动的时间段里,掌握好投资房转自住的点也是很重要的
        • 举个例子:自住房Y2000买,度假屋Y2010买,Y2030年卖自主房,度假屋变自住房,Y2010-2030间20年度假屋就是投资房,升值部分要交税的,自主房升值部分不交税。Y2040再卖度假屋,Y2030-2040间的升值不要交税 +2
          • 谢谢举例解答!明白了
            • 说实在的,俺是外行。但有一点,我坚信CRA不是傻子。所以坛子里隔三岔五网友们灵光一现的省税妙招,我都一笑了之。楼上的例子清楚明了。曾有坑人网友出馊主意一个房住半年再当自住卖。 +1
    • 那个挣60万的房子要看转自住时的房子价格。btw,昨天在家上班,忽然发现安静的小区车来车往,原来是对门有人卖房子,牌子挂出去后一个下午没停,晚上9:30还有人来看。 +1
      • 转自住时升值100万啊 +1
        • 那就是按100万增值付税
          • 可是实际卖出时并没有获利100万啊😧
            • 那你只能看看跟CRA能不能理论一下了😂,一般来说没门。实际情况是,你转自住时也没有做一个评估说升值了100万,很多人钻空子,CRA也不是每个例子都查的
              • 😂尤其是,自住了20年!可能自己都忘记了原来这个房子曾经还是个投资房🤦
            • 都只能看转时的增值。转的那年交稅。最后卖自住不交稅。两笔交易。但是如果有其他投资房,其他投资房后来卖亏损,是可以抵减那100万的税,要回来一些的。
              • 啊,转自住的时候就要交税了吗?
                • 不要
    • 具体要看实际开始征收后的结果,但感觉一个房子在不同持有状态下的增值/减值,应该会分开计算,否则,所有较早买的房子,比如持有 10 套,自住其中一套,那么退休后,都可以通过依次把所有房子转为自住,从而获得税务减免,估计 cra 会不答应的 +1
      • 确实CRA不会留个这么大的空子的。想了一下,楼上各位朋友说的按转时的增值交税是有道理的。自住期间是涨是跌,CRA是不会关心的
        • 啥道理啊?自以为的有道理?CRA是聪明,但也没有那么鸡贼吧。比如你有一套房断断续续出租10年,又断断续续自住5年。15年后卖方的增值部分CRA按时间段10/15的增值算投资房的capital gain,就这么简单。
          • 嗯,我的理解是,你说的计算方法适用于转用途的时候没做过房子估价的情况。如果转用途的时候报了房屋估值,应该就不这样计算了吧。我也不知道,瞎想的。求明白人指正
          • 错!15年间你在自主和出租间转换,假如你是自主一年出租一年,如此往复15年,那么你这15年间的增值按目前的rule还真的一份钱税不用交,除非CRA拿频繁自主出租转换不合法,好像没看到这条规定,若和CRA打官司,不一定输
            • 真的假的?我那么说是看到有人找会计师报税时,会计直接这么算的,当然年限是我随便举例。
              • 真的,因为投资房算税公式里的年份数要减1,1年再减1是0。当然这种轮换操作偶尔一次合理,频繁操作有违常理,所以与CRA上庭的胜算就看你能不能说服法官相信你的理由
                • 怪不得有经济给客户出主意,要卖哪套,就搬进去那套住半年,按自住房卖。如此往复,所有房都是自住房。
                  • 不知者无罪?😂
      • 自助的房子卖掉不收税。没有交割的房子,搬进去,为什么要付税?万税国了
    • read this cra link +1
      • 收到,谢谢🙏刚刚大概扫了一眼,这个自住转出租、出租转自住不一定需要转时申报。如果没有申报过CCA的话,申报时间灵活。不过,什么是CCA?不懂。有时间再深入学习研究一下 +1
        • CCA不见得合算,好好研究研究? +1
      • 研究一下 45(2)和45(3)-自住转出租、出租转自住
    • 举个更有意思的例子,从前的自住房,买的时候35万,跌到25的时候搬出去了,现在又值40万,我就问问,难道我要为40-25的升值交税吗?好像也非常不合理。咋办呢 +2
      • 不,要从35万的cost算,按照自住加一的原则,分配自住和出租各自的年限分配比例,然后只有出租年限交税。比如你自住3年然后又出租2年,就按1万的gain交税。 +1
        • 谢谢
    • 如果真像你说的后二十年都自住的话,直接按照自住算就行了,税务局没那功夫往前追溯三十年。